Una sentencia histórica anula cláusulas abusivas en contratos de alquiler en Badalona

Sandra y Miquel son una pareja de Badalona que hace tres años encontraron un piso de alquiler en el barrio del Progrés, una zona muy demandada de la ciudad costera. Como muchos otros, aceptaron un contrato sin margen de negociación, conscientes de que, en un mercado tan competitivo, rechazar una oferta puede suponer quedarse sin hogar.

Lo que no imaginaban es que ese contrato contenía varias cláusulas abusivas que ahora han sido declaradas nulas por la justicia.

Cláusulas impuestas sin opción a negociación

El piso pertenecía a Nestar, una filial del grupo inversor Azora, uno de los mayores propietarios de viviendas en España. El contrato obligaba a los inquilinos a pagar:

• Un seguro de impago, aunque la póliza solo beneficiaba al arrendador.
• El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad a partir del tercer año.
• Penalizaciones económicas si el desalojo del inmueble no se hacía en la fecha pactada.
• Autorización automática para ser incluido en listas de morosos en caso de impago.
• Renuncia a cualquier indemnización si el propietario cancelaba anticipadamente el contrato.
• Asunción genérica de todos los costes derivados de cualquier conflicto legal.

En total, se estima que estas condiciones incrementaban el coste anual del alquiler en más de 2.400 euros.

"Sabía que no era justo, pero no tenía alternativa"

Sandra explica que, pese a saber que las cláusulas eran desproporcionadas, se sintió obligada a firmar:

“El mercado es tan agresivo que acabas aceptando condiciones que sabes que no son legales. No tienes margen para negociar.”

Sin embargo, en lugar de resignarse, decidió actuar. Reunió a otros vecinos y, junto con una abogada del Col·lectiu Ronda, impulsó una demanda colectiva. De más de 80 arrendatarios, solo 11 se atrevieron a seguir adelante.

“Da miedo enfrentarse a una gran empresa con muchos recursos. Pero tenemos derechos y deben respetarse”, afirma Sandra.

Una sentencia que marca un antes y un después

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Badalona ha dado la razón a los inquilinos y ha anulado seis cláusulas del contrato por considerarlas abusivas. Esta resolución se suma a una sentencia anterior en Granollers (enero de 2023) contra el mismo grupo inversor, consolidando un importante precedente jurídico.

Según Montse Serrano, abogada del Col·lectiu Ronda:

“Estas cláusulas están presentes en miles de contratos y no son fruto de una negociación. Se imponen. Esta sentencia puede suponer un punto de inflexión.”

Un problema estructural que se extiende por todo el Estado

El caso de Badalona no es un hecho aislado. Solo la semana pasada, una treintena de vecinos de Vallecas (Madrid) demandaron a Azora por cláusulas similares. También se han presentado denuncias contra ImmoCriteria, del grupo CaixaBank, por prácticas abusivas en pisos de protección oficial en Catalunya, donde incluso se ha iniciado una huelga de alquileres.

Azora se defiende y recurre la sentencia

El grupo Azora, por su parte, defiende la legalidad de las cláusulas y ha anunciado que recurrirá la sentencia ante la Audiencia Provincial de Barcelona, como ya hizo en el caso de Granollers. La fecha clave será el próximo 16 de julio, cuando se conozca la decisión del tribunal superior.

Aunque estas sentencias aún no son firmes y no han obligado a modificar contratos ni devolver cantidades, de confirmarse, podrían abrir la puerta a reclamaciones masivas.

“No se anulan automáticamente todos los contratos, pero sí se establece un precedente jurídico muy relevante”, recuerda Serrano.

Claves jurídicas: por qué las cláusulas fueron anuladas

La resolución judicial considera que las condiciones impuestas generaban un desequilibrio evidente entre arrendador e inquilino. Algunas de las razones clave para la anulación han sido:

• Falta de transparencia: los inquilinos no podían prever el alcance económico real de las condiciones.
• Violación de derechos fundamentales: como en el caso de la cláusula de inclusión en registros de morosos.
• Contratos en situación de desigualdad: no existía posibilidad real de negociación por parte de los inquilinos.

Por el momento, lo que puede pasar ahora es que Azora siga cobrando los conceptos anulados judicialmente. Sin embargo, si la Audiencia Provincial ratifica la nulidad, el fondo podría verse obligado a reembolsar los importes indebidamente cobrados y modificar sus prácticas contractuales.