La tormenta perfecta sobre la propiedad privada: ¿Hacia una expropiación silenciosa en Europa?

El cerco nacional: la Ley de Vivienda como instrumento de control

A la presión europea se suma la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Orientada a reducir la exclusión social, esta normativa establece medidas que, para muchos expertos, desincentivan la propiedad privada y la inversión en inmuebles.

La ley establece un aumento del parque de vivienda social, especialmente en zonas de mercado tensionado, limita los precios de los alquileres y protege a colectivos vulnerables frente a desahucios, aplazando su ejecución cuando sea necesario. Además, fomenta la cesión de viviendas a entidades sin ánimo de lucro para alquiler social mediante incentivos fiscales, y reserva suelo para viviendas protegidas a precios máximos.

En conjunto, estos mecanismos crean un escenario de inseguridad jurídica que reduce el atractivo de invertir o mantener inmuebles en el mercado. Los propietarios se enfrentan a un doble desafío: por un lado, cumplir con las exigencias de eficiencia energética; por otro, limitar los ingresos derivados del alquiler o la venta, haciendo que poseer una vivienda se convierta en una carga económica.

La trampa final: el Impuesto de Sucesiones y su impacto autonómico

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones añade un factor crítico en la ecuación. La transmisión de un inmueble tras un fallecimiento o por donación puede suponer costes prohibitivos, especialmente si la vivienda requiere reformas para cumplir con los estándares energéticos.

Los costes varían según el grado de parentesco y la comunidad autónoma. Los descendientes menores de 21 años se incluyen en el Grupo I, mientras que los mayores de 21, cónyuges, ascendientes y adoptantes forman el Grupo II. Los colaterales de segundo y tercer grado, como hermanos, tíos o sobrinos, integran el Grupo III, y los colaterales de cuarto grado o parentescos más lejanos, el Grupo IV.

En Madrid, Andalucía, Extremadura, Murcia y La Rioja, los grupos I y II pueden beneficiarse de bonificaciones de hasta el 99%, mientras que Baleares y Canarias alcanzan el 100%, extendiéndose en Canarias a algunos casos de los grupos III y IV. Catalunya ofrece bonificaciones reducidas: entre el 99% y 57% para el Grupo I y entre el 60% y 28% para el Grupo II. Asturias no grava herencias inferiores a 300.000 euros para los grupos I y II, y el País Vasco establece un umbral de 400.000 euros. Navarra aplica un 0% hasta los 250.000 euros para cónyuges, incrementando progresivamente hasta el 16% para otros familiares.

@ahorraconayuda señala que “los altos costes asociados a la aceptación de una herencia, especialmente para los grupos más distantes, pueden ser tan elevados que, en muchos casos, es más costoso aceptarla que renunciar a ella”. Cuando se combina esta carga con las inversiones requeridas por la directiva europea, la transmisión de propiedades se vuelve casi imposible para familias con recursos limitados.

Consecuencias de incumplir los requisitos: un riesgo de pérdida económica y exclusión

Si los propietarios no cumplen con los plazos de la Directiva Europea o las exigencias de la Ley de Vivienda, las consecuencias son inmediatas y severas. Las propiedades pierden valor y se vuelven inadecuadas para la venta o el alquiler, generando un efecto de expulsión económica. Este fenómeno no solo afecta a los propietarios individuales, sino que también puede alterar el mercado inmobiliario completo, creando un desequilibrio en la oferta y la demanda de viviendas.

En términos prácticos, un propietario que no logre actualizar una vivienda F a clase E antes de 2030 podría ver cómo su inmueble pierde más de un 30% de su valor de mercado, además de enfrentar la imposibilidad de alquilarlo a precios de mercado en zonas tensionadas. Si se trata de heredar una propiedad sin medios para reformarla y con impuestos elevados, la única salida puede ser renunciar a la herencia, vendiendo el inmueble a precios bajos o abandonándolo.

Impacto económico por territorio: un análisis comparativo

El efecto combinado de la Directiva (UE) 2024/1275, la Ley 12/2023 y la fiscalidad sobre herencias no es uniforme en toda España. Los costes y la presión sobre los propietarios dependen de varios factores: la calificación energética inicial del inmueble, su tipología, la comunidad autónoma y el grupo de parentesco del heredero.

Costes de actualización energética

Para una vivienda unifamiliar con calificación F o G, la inversión necesaria para alcanzar la clase E antes de 2030 puede oscilar entre 25.000 y 40.000 euros, considerando obras de aislamiento, renovación de ventanas y sistemas de climatización. Para subir de clase E a D antes de 2033, se estima un coste adicional de entre 15.000 y 30.000 euros.

• En edificios de pisos o bloques residenciales, el coste promedio por vivienda puede ser inferior debido a economías de escala, pero sigue siendo significativo. En comunidades con parque antiguo, como Andalucía o Castilla-La Mancha, la inversión media por vivienda para alcanzar la clase E supera los 30.000 euros, mientras que en zonas urbanas como Madrid o Barcelona puede alcanzar los 35.000-40.000 euros debido a la complejidad técnica de los inmuebles.
• Para edificios no residenciales, el escenario es aún más riguroso. Aquellos con baja eficiencia energética deberán realizar reformas obligatorias antes de 2030 para alcanzar la clase E, y de nuevo antes de 2033 para la D. El incumplimiento supone la exclusión del mercado y la depreciación inmediata de los activos.

Impacto del Impuesto de Sucesiones por comunidad autónoma

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones añade un coste significativo adicional, especialmente cuando la propiedad heredada requiere reformas energéticas. Su impacto varía según comunidad autónoma y grupo de parentesco:

• En Madrid, Andalucía, Extremadura, Murcia y La Rioja, los herederos de los grupos I y II disfrutan de bonificaciones de hasta el 99%, pero los grupos III y IV enfrentan tipos impositivos que pueden superar el 20-25% del valor del inmueble.
• Baleares y Canarias ofrecen bonificaciones del 100% para los grupos I y II, y algunos casos de los grupos III y IV en Canarias, reduciendo considerablemente la carga fiscal sobre herencias directas.
• Catalunya presenta bonificaciones más limitadas: entre 99% y 57% para el Grupo I y entre 60% y 28% para el Grupo II, dejando a los herederos de grados más lejanos con una carga fiscal elevada.
• Asturias no grava herencias inferiores a 300.000 euros para los grupos I y II, mientras que en el País Vasco el umbral es de 400.000 euros.
• Navarra aplica 0% para cónyuges hasta 250.000 euros, incrementándose progresivamente hasta un 16% para otros familiares.

La combinación de la inversión obligatoria en eficiencia energética y los impuestos autonómicos puede hacer que la transmisión de propiedades se vuelva inviable para muchos. Por ejemplo, un heredero en Catalunya que reciba una vivienda de 200.000 euros clasificada como F podría enfrentarse a 25.000-30.000 euros en reformas para alcanzar la clase E, más un impuesto de sucesiones que podría superar los 40.000 euros según su grado de parentesco y base imponible. En la práctica, aceptar la herencia podría resultar más caro que renunciar a ella.

Comparativa por tipología y localización

El efecto es diferenciado según el tipo de inmueble:

• Viviendas unifamiliares antiguas en zonas rurales: inversión energética alta y menor valor de mercado, generando riesgo de abandono.
• Pisos en bloques urbanos antiguos: coste elevado por reformas técnicas y limitaciones legales sobre alquiler; riesgo de devaluación y dificultad para vender.
• Inmuebles de alquiler social o protegidos: combinación de reformas obligatorias y limitación de ingresos, creando un desequilibrio económico que desincentiva la propiedad privada.

En todos los casos, la convergencia de directiva europea, Ley de Vivienda y fiscalidad autonómica crea un escenario donde mantener, vender o alquilar una propiedad se vuelve una carga insostenible para una parte significativa de los propietarios, generando presión hacia la cesión de inmuebles al Estado o a fondos públicos.

Un futuro incierto para la propiedad privada

El análisis económico revela que la propiedad privada en España y Europa enfrenta un futuro complejo. Los propietarios se ven obligados a realizar inversiones masivas en eficiencia energética, enfrentan restricciones legales sobre alquiler y venta, y deben afrontar altos impuestos al heredar propiedades. Esta combinación de factores podría transformar la propiedad privada en un privilegio reservado solo a aquellos capaces de asumir los costes totales, mientras que una gran parte del parque inmobiliario podría pasar a control público, favoreciendo a colectivos vulnerables y migrantes dependientes de ayudas económicas.

Como concluye @ahorraconayuda, “el coste de la eficiencia energética se convertirá en la nueva hipoteca silenciosa que muchos propietarios no podrán pagar”, subrayando que la convergencia normativa no es solo una cuestión ambiental o social, sino una transformación estructural del mercado de la vivienda en Europa.

Hacia un parque de vivienda público: implicaciones sociales y económicas

La confluencia de directivas europeas, la Ley de Vivienda y la fiscalidad sobre sucesiones podría desencadenar una transferencia masiva de propiedades privadas al control estatal. La política de vivienda pública favorece a colectivos vulnerables y a población migrante dependiente de ayudas económicas, lo que podría generar un aumento significativo del parque de viviendas bajo gestión pública.

Para muchos expertos, este proceso plantea la pregunta de si la sostenibilidad y la justicia social son el verdadero objetivo o un instrumento para un mayor control del Estado sobre el patrimonio de los ciudadanos. La propiedad privada se enfrenta a una amenaza real de convertirse en un privilegio reservado a quienes puedan afrontar los costes combinados de eficiencia energética, regulación del alquiler y fiscalidad hereditaria.

En este contexto, el derecho a la vivienda, lejos de ser únicamente una política de protección social, se transforma en un factor determinante que puede redibujar completamente la estructura del mercado inmobiliario y el concepto mismo de propiedad privada en España y Europa.