Informe de Caixabank Research: El mercado inmobiliario español consolida su fase expansiva en 2025

Según el Informe Sectorial Inmobiliario 2S 2025 de CaixaBank Research, el sector residencial español se encuentra en plena fase expansiva. Entre junio de 2024 y junio de 2025 se registraron unas 700.000 compraventas de vivienda, un 19,7% más que el año anterior, lo que sitúa el mercado en niveles no vistos desde 2007. Este crecimiento está respaldado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo de las familias, el dinamismo del mercado laboral y un fuerte crecimiento demográfico: España supera ya los 49 millones de habitantes y los 19,5 millones de hogares.

El informe señala que la construcción también avanza, aunque a un ritmo todavía insuficiente. En los últimos doce meses hasta mayo de 2025 se visaron 132.000 viviendas, un 13% más que el año anterior. No obstante, desde 2021 se ha acumulado un déficit de entre 515.000 y 765.000 viviendas, equivalente al 3%-4% del parque de vivienda principal, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios. CaixaBank Research estima que este déficit explica hasta un 39% del encarecimiento observado en los últimos años.

En términos de precios, el encarecimiento se ha intensificado en 2025. El valor de tasación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana creció un 9,0% interanual en el primer trimestre, mientras que el índice del INE, basado en transacciones, subió un 12,2%. Con estas cifras, el precio de la vivienda ha superado los máximos nominales de 2007, aunque en términos reales aún no lo ha hecho, salvo en la vivienda nueva. Las tensiones son especialmente fuertes en comunidades como Madrid, Cataluña, Andalucía, Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana, donde la demanda es más intensa.

La demanda extranjera ha alcanzado un protagonismo histórico. En el último año hasta el primer trimestre de 2025, el 18% de las viviendas vendidas en España fueron adquiridas por ciudadanos extranjeros, unas 133.000 operaciones. Más de la mitad de estas corresponden a residentes, mientras que el 44% fueron no residentes. Aunque las provincias del arco mediterráneo y los archipiélagos concentran la mayor parte de estas compras, se observa un interés creciente en destinos menos tradicionales, como Castellón, Asturias, Huelva o Córdoba. Además, el perfil del comprador no residente ha cambiado: hoy es más diverso y con mayor capacidad adquisitiva, lo que impulsa los precios en determinadas zonas.

El informe también destaca la evolución positiva del empleo en el sector de la construcción, que cuenta con 1,45 millones de afiliados y ha reducido drásticamente la temporalidad laboral. En 2022, los contratos temporales representaban el 35% del total; en 2025 han caído al 4,8%.

CaixaBank Research advierte que, aunque empiezan a aparecer señales de sobrevaloración, la situación dista mucho de la vivida en la burbuja inmobiliaria de los años 2000. La diferencia clave es que ahora no existe un exceso de oferta, sino un déficit de vivienda, mientras que las familias, promotores y el sistema financiero presentan balances más sólidos. Aun así, el organismo prevé que el déficit continúe aumentando en los próximos años, lo que obligará a reforzar la construcción de vivienda asequible para aliviar las crecientes tensiones en la accesibilidad de los hogares.