El mercado logístico europeo anticipa una recuperación en 2026

El mercado logístico europeo se aproxima a un punto de inflexión tras el ajuste registrado durante el último año, y comienza a mostrar señales de recuperación que podrían consolidarse a partir de 2026. Así lo indica el informe Logistics Rent Index 2026, elaborado por la firma internacional de gestión de activos logísticos Prologis, que analiza la evolución de las rentas y la demanda en los principales mercados logísticos del mundo.

El estudio apunta a que, tras un periodo de corrección concentrado en la primera mitad del año, la actividad logística se ha reactivado progresivamente durante el segundo semestre, impulsada por el regreso de grandes operadores al mercado y la reanudación de decisiones estratégicas relacionadas con la consolidación y modernización de plataformas logísticas.

Según el informe, esta evolución refleja el inicio de una nueva fase del ciclo inmobiliario logístico europeo, caracterizada por una demanda más selectiva y por la búsqueda de activos con mejores prestaciones técnicas y ubicación estratégica.

Ajuste del mercado a través de incentivos y no de recortes de rentas

Uno de los elementos centrales del análisis es la evolución de las rentas netas efectivas (Net Effective Rents, NER), un indicador que refleja el valor económico real de los contratos logísticos al incorporar incentivos como periodos de carencia o escalados en el alquiler.

Durante la fase de ajuste reciente, el mercado europeo ha experimentado un incremento de las concesiones a los inquilinos, en lugar de reducciones generalizadas de las rentas nominales. Este mecanismo ha permitido a propietarios y operadores adaptarse a las condiciones del ciclo sin alterar de forma significativa los niveles de precios publicados.

El análisis subraya que este indicador resulta especialmente útil en momentos de transición del mercado, cuando las rentas nominales pueden no reflejar plenamente la dinámica real de precios. En estos contextos, el comportamiento de las rentas netas efectivas permite evaluar con mayor precisión el equilibrio entre oferta y demanda.

Restricciones estructurales limitan la nueva oferta

El informe identifica varios factores estructurales que continúan condicionando el desarrollo de nuevos proyectos logísticos en Europa. Entre ellos destacan la escasez de suelo disponible, las limitaciones regulatorias y las restricciones relacionadas con la capacidad de la red eléctrica, que en los últimos años han ganado relevancia en el desarrollo de infraestructuras industriales.

A estos elementos se suma el aumento de los costes de reposición, que en muchos mercados europeos se sitúan por encima de las rentas actuales de mercado. Esta situación reduce la viabilidad de proyectos especulativos y contribuye a mantener la estabilidad de las rentas en el medio plazo.

En paralelo, las empresas logísticas muestran una creciente sensibilidad al coste, lo que se traduce en decisiones de localización más selectivas. Las compañías priorizan activos modernos, eficientes y bien conectados, un comportamiento habitual en las primeras etapas de recuperación de los ciclos inmobiliarios.

España mantiene una posición dinámica en el sur de Europa

Dentro del contexto europeo, el informe identifica a España como uno de los mercados logísticos con mayor dinamismo relativo en el sur del continente, impulsado por la evolución del consumo interno y el crecimiento del comercio electrónico.

Aunque algunos submercados presentan actualmente niveles de disponibilidad superiores a los observados en ciclos anteriores, el informe señala que la mejora gradual de la demanda está contribuyendo a estabilizar la evolución de las rentas.

La combinación de demanda selectiva y una oferta contenida configura un escenario de normalización progresiva del mercado logístico en el país.

Desde la perspectiva de los operadores, los activos de mayor calidad siguen concentrando el interés. Cristian Oller, responsable de gestión de activos para el sur de Europa en Prologis, explica que en España se observa una demanda cada vez más orientada a instalaciones logísticas de alto nivel técnico y ubicaciones estratégicas.

Según el directivo, la disciplina en el desarrollo de nuevos proyectos y las limitaciones estructurales de suelo contribuyen a reforzar la estabilidad del mercado en esta fase del ciclo.

Un indicador basado en contratos reales

El Logistics Rent Index, elaborado anualmente por el equipo de análisis de Prologis Research, se basa en el seguimiento de contratos de arrendamiento realmente firmados en los principales mercados logísticos internacionales.

El índice incorpora variables como periodos de renta gratuita, incentivos contractuales y escalados de alquiler, lo que permite ofrecer una visión más precisa de las condiciones reales del mercado a lo largo del tiempo.

Este enfoque permite evaluar cómo las restricciones de la oferta y los cambios en la demanda influyen en la evolución de las rentas logísticas, especialmente en fases de transición del ciclo inmobiliario como la que atraviesa actualmente el mercado europeo.