De la regulación de Collboni a la liberalización de Almeida: la solución de Barcelona y Madrid a la crisis de vivienda

La Comisión de Vivienda del Senado acogió este miércoles un debate inédito entre los alcaldes de Barcelona y Madrid, Jaume Collboni y José Luis Martínez-Almeida, que expusieron sus respectivas estrategias para hacer frente a una crisis habitacional que ambos coincidieron en calificar de grave y estructural, aunque con diagnósticos y recetas claramente diferenciadas.

Fue la primera vez que un alcalde de Barcelona comparecía en la Cámara Alta, una circunstancia que Collboni aprovechó para defender el modelo de intervención y regulación del mercado, mientras que Almeida reivindicó la liberalización del suelo y el aumento de la oferta como única vía eficaz.

Barcelona: regular para frenar la emergencia

Collboni evitó el choque directo con Madrid, pero defendió sin matices que la situación obliga a intervenir el mercado del alquiler. Recordó que entre 2014 y 2024 los precios en Barcelona se dispararon un 78%, empujando a la ciudad a una “emergencia habitacional” compartida con otras grandes urbes europeas.

El alcalde explicó que, desde la aplicación de la regulación del alquiler, los precios han bajado un 4,9% y se ha contenido una escalada que venía de años. Según sus cifras, una familia paga hoy 220 euros menos al mes de lo que pagaría si el mercado siguiera desregulado. “Va de modelos: decidir si se regula o no ante una crisis de esta magnitud”, sostuvo.

Collboni subrayó que el objetivo no es perpetuar los topes, sino ganar tiempo mientras se incrementa la oferta. “La regulación es una medida paliativa. Cuando las familias dejen de destinar más del 30% de su renta al alquiler, se levantará”, afirmó.

Vivienda pública y fin de los pisos turísticos

El alcalde cifró en 220.000 las familias protegidas por el nuevo marco regulador y defendió que la subida de los alquileres no puede superar el IPC. En paralelo, Barcelona aspira a que el 15% del parque de alquiler sea público, con un compromiso de construir 1.000 viviendas al año y suelo ya movilizado para 10.000 más.

Uno de los ejes centrales del modelo barcelonés es la eliminación de los pisos turísticos a partir de noviembre de 2028, una medida que afectará a 10.000 viviendas, el equivalente —según Collboni— a una década de construcción en la ciudad. “Es una decisión única en el mundo”, defendió.

También apuntó a la especulación inmobiliaria y a la compra por parte de grandes fondos como factores de distorsión del mercado, asegurando que la regulación y el derecho de tanteo y retracto municipal han frenado operaciones especulativas y reducido la rotación de viviendas vacías.

Madrid: más suelo, menos trabas y colaboración público-privada

Frente al enfoque regulador de Barcelona, Almeida cargó contra la Ley de Vivienda de 2023, a la que responsabilizó de “estrangular la oferta” y de haber hecho “más caro y difícil” acceder a una vivienda. Según el alcalde madrileño, los topes expulsaron del mercado hasta el 45% de las viviendas disponibles.

Madrid, defendió, apuesta por facilitar la construcción. Reivindicó que la capital dispone de más suelo urbanizable que cualquier otra ciudad europea y que su gestión ha permitido otorgar licencias para unas 60.000 viviendas, además de desarrollar instrumentos urbanísticos para 80.000 más.

Entre las medidas destacadas figuran la rebaja del impuesto de construcciones, la simultaneidad de los procesos de urbanización y edificación y la flexibilización de las normas urbanísticas, incluyendo la reconversión de edificios de oficinas en vivienda residencial, siempre bajo criterios de vivienda asequible y sin superar el 30% de la renta media del barrio.

Críticas a los topes y aviso sobre la oferta

Almeida cuestionó la eficacia de los límites al alquiler y aseguró que “no hay ejemplos donde hayan funcionado sin retirarse después”. Argumentó que, mientras en Barcelona disminuye la oferta regulada, esta se desplaza hacia municipios colindantes sin topes.

El alcalde madrileño sacó pecho de la inversión municipal: más de 860 millones de euros en vivienda en los últimos cuatro años, con 3.200 viviendas ya ejecutadas y 2.500 en marcha, y defendió que Madrid será “la primera ciudad europea en vivienda asequible”. También reclamó mayor implicación del Estado, tanto financiera como normativa.

Dos visiones, un mismo diagnóstico

Pese a las diferencias, ambos alcaldes coincidieron en señalar la insuficiente oferta de vivienda como uno de los grandes problemas del país. Collboni defendió regular para evitar la expulsión de vecinos mientras se construye, y Almeida insistió en que solo la liberalización y la colaboración público-privada permitirán resolver el déficit estructural.

“No es una confrontación personal”, concluyó Almeida. “Venimos a defender modelos distintos”. Una síntesis que resume el debate: intervención frente a mercado, con la vivienda en el centro de una de las principales batallas políticas de las grandes ciudades.