El mercado del alquiler en Catalunya se dispara con subidas del 10,7% para los nuevos contratos

En junio de 2025, el precio medio del alquiler en Catalunya alcanzó los 19,2 euros por metro cuadrado, según el último informe de Idealista correspondiente a los precios del mes de junio. Esto supone una subida del 10,7 % respecto al mismo mes del año anterior, un crecimiento muy superior al del nuevo índice oficial para actualizar contratos, el IRAV, que ese mismo mes se fijó en solo un 2,1 %.

La contradicción es evidente: quienes ya viven en un piso tienen limitada la subida de su renta, preservando así, su calidad de vida. Pero quienes buscan vivienda hoy se topan con unas subidas de precios sin freno, especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas. El sistema protege a quienes ya están dentro, pero deja sin esa misma defensa a quienes llaman a la puerta y buscan un nuevo hogar. Además, genera una desventaja compoetitiva para aquellos arrendatarios que ya tienen inquilinos, frente a los que tienen sus hogares vacíos.

Una escalada sin freno

La subida trimestral acumulada fue del 4,6 %, mientras que la interanual supera el 10 %. Un ritmo que contrasta con los ingresos medios de la población y acentúa la brecha de acceso a la vivienda.

Barcelona ciudad lidera en materia de precios con 23,9 €/m², pero en barrios como el Eixample se supera ya la barrera de los 26 €/m², con incrementos anuales similares. Le siguen municipios como Sitges (19,3 €/m²), Castelldefels (19,1 €/m²) o Esplugues (22 €/m²). En ciudades medianas como Girona (12,7 €/m², +1,8 %), Tarragona (11,3 €/m², +13,3 %) o Lleida (8,5 €/m², +1,9 %) los precios crecen a ritmos distintos, pero la presión existe.

El nuevo inquilino: más mayor, más precario, más excluido

La fotografía del inquilino tipo también ha cambiado. Más mujeres, edades cada vez mayores y más dificultades para acceder a la propiedad. Y el mercado no acompaña ni ayuda a los jóvenes sin avales, familias monoparentales, migrantes o estudiantes, que se quedan fuera del tablero en un sistema que selecciona por ingresos, origen o situación laboral.

En municipios como Manresa (9,3 €/m²) o Rubí (12,5 €/m²), los precios aún parecen accesibles, pero la oferta es escasa y la demanda se comienza a concentrar. Muchos acaban compartiendo piso con desconocidos, alquilando habitaciones sin cédula de habitabilidad o aceptando condiciones abusivas que quedan fuera de todo contrato y de cualquier tipo de legalidad.

Plataformas como el Sindicat de Llogateres o la PAH alertan: la regulación actual no alcanza a quienes más la necesitan. La vivienda se convierte  en un filtro de exclusión social, donde el acceso depende del capital económico, familiar o cultural.

El IRAV, se queda en una protección parcial

El Índice de Referencia para la Actualización de la Vivienda (IRAV) entró en vigor en enero de 2025 como alternativa al IPC. Su fórmula combina la evolución del IPC general, el IPC subyacente y otros parámetros técnicos. En junio, el IRAV se situó en un 2,1 %, por debajo del 2,3 % del IPC.

De este modo, un contrato ya firmado solo puede subir un 2,1 % al renovarse. Es decir, un alquiler de 800 euros solo podría aumentar hasta 816,80 euros. Sin embargo, ese mismo piso puede salir al mercado por 880 euros si cambia de inquilino. La ley protege a los que ya están dentro, pero no limita el precio de salida para nuevos contratos, salvo en zonas declaradas como tensionadas.

Barcelona, L’Hospitalet, Badalona, Sant Adrià del Besòs y otros municipios han sido declarados zonas tensionadas, una figura recogida en la Ley de Vivienda estatal y adaptada por la Generalitat. En estos casos, el propietario debe respetar un precio máximo de alquiler fijado por el Índice de Referencia del Ministerio, adaptado según zona, tipología y estado del piso.

Además, si el arrendador es considerado gran tenedor —más de 10 propiedades o más de 1.500 m² de uso residencial—, el precio debe ser el más bajo entre el último contrato actualizado o el valor del índice. Pero esta regulación no se aplica a pequeños propietarios ni fuera de las zonas declaradas, lo que deja fuera a una gran parte del mercado, el cual sigue subiendo de forma preocupante.

Una regulación que se queda en parche

La brecha entre el alquiler regulado y el precio real del mercado sigue creciendo, especialmente en contextos de alta rotación, como el estudiantil, el turístico o el laboral precario. En estos casos, la regulación apenas frena el ciclo especulativo. El mercado se convierte en una carrera desigual en la que cada nuevo contrato es una barrera más alta.

Desde los movimientos sociales se denuncia que la Ley de Vivienda ha llegado tarde y se queda corta. Mientras tanto, el sector inmobiliario advierte de una posible reducción de la oferta si los límites se endurecen más. El choque entre derecho a la vivienda y lógica de mercado sigue abierto.