Conoce en qué te beneficia la nueva ley hipotecaria

Sin efectos retroactivos la nueva ley hipotecaria tiene una serie de beneficios que es necesario conocer si contratas una hipoteca a partir de ahora. Sus tres principales novedades son que limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.

VENTAJAS PARA LAS HIPOTECAS CONTRATADAS ANTES DEL 2019

En lo único que beneficiará esta ley a los que ya tenían hipoteca es en la novación, vinculación o de subrogación del préstamo, el vencimiento anticipado y cambio del sistema de desahucios, porque esta ley que ha entrado en vigor no tiene efectos retroactivos.

Si  quieres cambiar tú hipoteca de un banco a otro con el fin de mejorar las condiciones del préstamo (subrogación),  los costes de la subrogación los tendrán que abonar los bancos y para las hipotecas firmadas a partir de enero de 2013, pueden suponer una mejora en su préstamo.

En cuanto a la novación, si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por ello.

Otras novedades sobre comisiones en casos de novación o subrogación, tienen que ver con que si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna.

También se aplicará a todas las hipotecas la nueva disposición sobre el vencimiento anticipado, sobre cuándo puede el banco iniciar los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio. Hay dos excepciones: si el cliente alega que las condiciones que tiene son más favorables que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento anticipado, esté en la fase en la que esté.

En relación al vencimiento anticipado de la hipoteca queda establecido igualmente el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin pagar una comisión. Aunque la ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con límites.

Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años. La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones.

Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite será del 1,5%.

EL TRÁMITE PARA PEDIR UNA HIPOTECA CAMBIA

En primer lugar el Banco analizará "la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos" y, si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, deberán calcular el nivel de ingresos.

Como hasta ahora la solvencia no podrá basarse solo en el valor del inmueble hipotecado, es decir,  no se basará solo en el valor de tasación de la vivienda. El banco sólo podrá conceder la hipoteca si la evaluación de solvencia indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco deberá informar por escrito  y detallar los motivos de denegación de crédito.

El Banco deberá proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. El consumidor debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato.

En la nueva ley se exige que el consumidor debe ser advertido de que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. La entidad enviará a éste la documentación entregada al prestamista junto a una declaración formada por él donde declare que la tiene y que le ha sido explicada.

El notario debe aclarar todas las dudas del consumidor antes de firmar el contrato y se resolverán en una primera visita, gratuita para el cliente, donde será informado de las cláusulas del préstamos de manera exhaustiva y donde tendrá que completar un test sobre la documentación entregada. Esta visita debe realizarse como muy tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato del préstamo. Si el notario considera que está todo correcto y el cliente entiende todo, extiende un acta sin coste y se fija una segunda visita.

En la  segunda visita, exigida por la ley, es en la que se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario. Este nuevo modelo de dos visitas se hace para evitar que el cliente conociera al notario en el mismo momento de la firma, una medida que según la ley sirve para recuperar la confianza de los prestatarios, da más seguridad jurídica, potencia la transparencia y comprensión de los contratos y de sus cláusulas y ofrece un equilibrio entre las partes.

Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

LOS PAQUETES INTEGRADOS DE SEGUROS ESTÁN PROHIBIDOS

El banco  puede exigirte que tengas un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble, pero el cliente elegirá el que quiera, siempre y cuando cumpla con las exigencias de la entidad, porque los paquetes integrados por el préstamo, están prohibidos. Lo que sí se permite es la venta combinada de préstamos, es decir, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.

¿QUÉ GASTOS GENERA UNA HIPOTECA Y QUIÉN DEBE PAGARLOS?

El cliente sólo pagará los gastos de tasación. Las copias de la escritura será para quién las pida. Y el banco deberá asumir los gastos de gestoría, notariales, la inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

CAMBIAN LAS CONDICIONES PARA LLEVAR A CABO UN DESAHUCIO

Esta nueva Ley hipotecaria endurece las condiciones para que los Bancos soliciten el vencimiento anticipado ( desahucio) .

Sólo lo podrá hacer si en la 1ª mitad del préstamo hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de pagar equivale al 3% del capital prestado.

En la 2ª mitad del préstamo, el banco puede instar la ejecución hipotecaria (desahucio)  cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.

Sobre la dación en pago la ley no la recoge, pero se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.