El sector inmobiliario se ha recuperado de la burbuja

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El año 2015 registró un aumento del 70% en el número de viviendas iniciadas, hasta los 4.543, lo que ha permitido superar el número de viviendas terminadas, por primera vez, desde el año 2007, según datos de la 'Idescat. Estos datos confirman que la fase de recuperación del sector inmobiliario está en marcha después de que el año 2013 se llegara al punto mínimo del ciclo de la construcción cuando el número de viviendas iniciadas en la provincia de Barcelona se redujo en un 97% respecto a 2006, el año en que se alcanzó el récord histórico.


La elevada tasa de paro y el proceso de desendeudamiento de la economía alejan el riesgo de caer en un nuevo boom inmobiliario. Del mismo modo, la gran segmentación del mercado inmobiliario por municipios y, dentro del municipio por barrios, hace que en determinadas zonas donde la oferta crece poco se puedan observar presiones alcistas significativas sobre los precios, pero en general el stock todavía disponible y la oferta de crédito con condiciones más restrictivas que antes de la crisis, hacen pensar que el aumento de los precios será suave y gradual.


Factores de recuperación y tendencia futura


Para poder prever la tendencia futura del sector inmobiliario hay que tener en cuenta los siguientes


factores:


• El stock de vivienda nueva sin vender es una de las variables que mejor anticipa la evolución futura de los precios. El stock de vivienda nueva sin vender en la provincia de Barcelona era de casi 45.000 viviendas el 31 de diciembre del año 2014, un 11% inferior a la cantidad que había a finales de 2011. La baja concentración de stock en la provincia de Barcelona en términos relativos hace pensar que la caída de precios de la vivienda ya ha tocado fondo y que, probablemente, continuará la evolución al alza pero con intensidades diferentes en función de la concentración de stock de vivienda sin vender en las diferentes localidades.



• El esfuerzo teórico necesario de una familia por la compra de una vivienda en Barcelona para comprar un piso con hipoteca (sin deducciones fiscales) ha pasado de un máximo del 46% de sus ingresos en el tercer trimestre de 2008 a un mínimo del 21% a finales de 2014. el indicador está en el nivel más bajo de la serie que comienza en 2006, lo que anticipa un crecimiento futuro de la demanda.


• La inversión extranjera, que según los datos del Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía y Competitividad, ha experimentado un intenso crecimiento en el sector de la construcción habría pasado de 105,1 millones de euros en 2014, a 694, 6 millones en 2015, el máximo de la serie histórica. Asimismo, se observa un aumento de las inversiones extranjeras en actividades inmobiliarias que se han más que duplicado entre 2014 y 2015 (de 171,5 millones a 361,8 millones).


• El crecimiento demográfico es uno de los factores que mejor explica el incremento vertiginoso del sector inmobiliario durante el boom (2000-2008). Fundamentalmente, el aumento de la población se debió a la inmigración. Entre 2000 y 2008, la población en la provincia de Barcelona aumentó un 13% acumulado, en 616.554 personas (de 4,77 millones a 5,39 millones). Del mismo modo que el incremento de la población durante la primera década del siglo XXI ha sido un factor explicativo del incremento de la demanda inmobiliaria, la proyección de estancamiento y la reducción de la población en el período 2016-2029 que realizan los institutos de estadística, incidirá negativamente sobre las compraventas futuras a medio y largo plazo.


• La rentabilidad de la inversión inmobiliaria, que según los datos publicados por el Banco de España, sería positiva y creciente desde principios de 2014, hasta alcanzar el cuarto trimestre de 2015 el 8,8% anual, y superior a la de otros alternativas de inversión.


Como conclusión, para evitar caer en los errores del pasado es importante que los bancos mantengan la restricción de no conceder más del 80% del valor de tasación real del inmueble. La Unión Europea también ha tomado medidas con el mismo objetivo. En otoño de 2011 presentó el nuevo Procedimiento de Desequilibrios Macroeconómicos (PDM) para España, que está diseñado para prevenir y corregir situaciones macroeconómicas de riesgo, entre los que incorporó el mercado de la vivienda. Uno de los indicadores que introdujo es el incremento de los precios de la vivienda, con un umbral indicativo del 6%. Así pues, será difícil volver a registrar incrementos anuales de la vivienda de dos dígitos sin que el gobierno que corresponda tome medidas para frenarlo, que es justamente lo que no hizo en el periodo 1999-2006.

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