La verdad incómoda detrás del crecimiento de la vivienda en Catalunya: la mitad son a 'tocateja'

La estadística vuelve a mostrar un septiembre histórico para la compraventa de viviendas en Catalunya y en el conjunto de España. El mercado registra cifras que no se veían desde 2007, señales que, sobre el papel, deberían interpretarse como un síntoma de buena salud económica. Sin embargo, bajo estos datos se esconde una realidad que dibuja un escenario muy distinto para las familias trabajadoras que buscan una vivienda: la mayoría de operaciones ya no se formalizan con hipoteca, lo que significa que la recuperación del sector no está impulsada por compradores residenciales, sino por grandes patrimonios e inversores capaces de pagar al contado.

Y es que, con los datos en mano, queda claro que la mayoría de las compras de viviendas no se hacen por parte de las familias, sino por parte de grandes fondos o peronsas de grandes capacidades económicas, que les permitan pagar la casa, piso, mansión o lo que sea, al contado.

El contraste es evidente si se observan las cifras disponibles del mes anterior en Catalunya: pasamos de las 13.403 compraventas registradas a solo 6.925 hipotecas concedidas en ese mismo periodo. En otras palabras, casi la mitad de las viviendas cambiaron de manos sin que fuera necesaria la financiación bancaria, un porcentaje que hace apenas una década habría sido excepcional y que hoy se ha consolidado como tendencia estructural y parte de lo que se ve mes a mes.

Es decir, que por mucho que suba la compraventa, que el mercado siga activo, al final, el problema de la vivienda sigue estando más que vigente en España y Catalunya, ya que de todas las compras, menos de la mitad son de parte de familias trabjadoras.

Un mercado que se mueve, pero no para todos

Este fenómeno responde a un cambio profundo en la composición de la demanda desde hace años. Las familias trabajadoras dependen casi en su totalidad de una hipoteca para acceder a una vivienda, pero la subida de tipos de interés, los criterios cada vez más estrictos de los bancos a la hora de conceder hipotecas y la escalada constante de precios dejan fuera a buena parte de las familias, qeu no pueden llegar a ahorrar lo suficiente como para afrontar la entrada. 

Por otro lado, el mercado se llena de compradores que no necesitan financiación: inversores internacionales, grandes patrimonios, empresas, fondos inmobiliarios y compradores que buscan refugio ante la inflación.

Este aumento de las compras “a tocateja” no solo refleja el poder adquisitivo de estos actores, sino también su capacidad para competir y dejar sin opciones a los que no tiene ese poder económico a su favor: compran rápido, sin trámites y sin los tiempos que requiere una hipoteca. En un mercado con oferta limitada, esa ventaja se traduce en una pérdida de oportunidades para quienes buscan un hogar y no una inversión.

El espejismo de las cifras récord

Las buenas cifras de compraventa tienden a confundirse con una mejora del acceso a la vivienda, pero los datos indican lo contrario. La capacidad adquisitiva de las familias no solo no crece al mismo ritmo que los precios, sino que se encuentra en uno de sus momentos más delicados desde la crisis financiera de 2008. Los salarios no compensan el encarecimiento de la vida, los requisitos bancarios continúan endureciéndose y el ahorro necesario para entrar al mercado se ha convertido en una barrera infranqueable para miles de jóvenes en Catalunya. Los datos muestran que en España, la edad de emancipación es de las más altas de Euopa, situada a los 30 años. Clara muestra de lo complicado que es acceder al mercado de la vivienda.

Mientras tanto, la vivienda sigue siendo uno de los activos más rentables para los grandes inversores: se revaloriza año tras año, ofrece rentas en alquiler y permite diversificar patrimonios. Las familias buscan un hogar; los fondos buscan rendimiento. Y es el segundo grupo quien está ganando la partida.

Un mercado que expulsa a la demanda real

El impacto de esta tendencia ya es visible en las ciudades catalanas. El aumento de compradores con alto poder adquisitivo presiona al alza los precios de las compras y de los alquileres, reduce la oferta disponible y alimenta dinámicas especulativas que dificultan aún más la vida de los residentes. 

En paralelo, los jóvenes siguen atrapados en alquileres cada vez más caros o alargando su tiempo en el hogar familiar, mientras que las familias trabajadoras se ven obligadas a alejarse del área metropolitana para encontrar opciones mínimamente asumibles, a cambio de pasar varias horas al día mientras se desplazan a su pusto de trabajo.

Los analistas advierten que, si esta dinámica continúa, Catalunya podría avanzar hacia un escenario en el que la vivienda se convierta en un bien inaccesible para la mayoría, reservado a quienes tienen capacidad de compra inmediata o acceso a grandes capitales.

Una tendencia que exige respuestas

El auge de la compraventa es una buena noticia para las estadísticas, pero no para quienes buscan una vivienda. El mercado vive un momento extraordinario, con una gran cantidad de operaciones, pero el dinamismo no proviene de la demanda residencial, sino de un perfil de comprador que compra pensando en el retorno económico y no en vivir en la vivienda adquirida. Es decir, que por mucho que se muieva el mercado, no lo hace en la dirección que las familias piden y necesitan.

Los datos dejan claro que el problema estructural no es el número de operaciones, sino quién puede permitírselas. Y, de momento, la balanza se inclina hacia quienes pagan al contado: una minoría con gran capacidad de compra pero con un peso creciente en el mercado.