Los notarios crean un portal que señala el cuello de botella en la vivienda

El Colegio Notarial de Catalunya ha presentado este lunes el nuevo Portal Estadístico del Notariado, una plataforma gratuita y abierta a toda la ciudadanía que ofrece datos reales de compraventa basadas en escrituras notariales. La herramienta, que se nutre del Índice Único Informatizado Notarial —con más de 170 millones de documentos—, permite consultar precios medianos, número de operaciones, superficie e importe total hasta nivel de código postal, con actualización mensual 

Según los datos presentados, el precio mediano de la vivienda plurifamiliar en Catalunya llegó el 2025 a los 2.628 €/m², un 10% más que el 2024 y muy cerca de los niveles previos a la burbuja inmobiliaria. El volumen de compraventas también confirma la recuperación: 91.430 operaciones el 2025, superando las registradas el 2007 

Aun así, los responsables del portal alertan del desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente ante las previsiones de creación de nuevos hogares.

Barcelona ciudad concentra los precios más elevados y ha logrado un récord histórico de 4.587 €/m², superando los valores del 2007 y con un incremento anual superior al 9,7%. En la provincia, el precio mediano se sitúa en 3.017 €/m². Girona se consolida como el segundo mercado más caro, mientras que Tarragona registra los incrementos anuales más intensos —entre el 13% y el 14%— y Lleida mantiene los precios más asequibles, todo y los aumentos progresivos 

El portal también posa luz sobre las dinámicas sociales del mercado

El peso de los compradores extranjeros en Catalunya ha pasado del 6,6% el 2007 al 20,82% al 2025. En cambio, la presencia de jóvenes de 18 a 30 años ha caído casi en la mitad en el mismo periodo, del 24,75% al 12,84%, evidenciando las dificultades de acceso al mercado de la vivienda y su exclusión. 

Con esta nueva herramienta interactiva, los notarios aspiran a aportar transparencia y rigor en el debate público sobre la vivienda, ofreciendo una fotografía real del mercado que permita a ciudadanos, profesionales y administraciones tomar decisiones con datos contrastados 

 

Albert Martínez Lacambra: "A menudo el debate sobre la vivienda se ha hecho sobre percepciones y los datos muestran una realidad más compleja"

 

Albert Martínez Lacambra, director general del Centro Tecnológico del Notariado, ha defendido, en la presentación del portal de los notarios, que "el debate sobre la vivienda se ha construido demasiado a menudo a partir de percepciones, mientras que los datos muestran una realidad más compleja y territorialmente desigual". Antes de impulsar nuevas leyes o medidas, ha pedido al público presente “parar y mirar qué hay detrás”, porque la fotografía real del mercado no sale de opiniones, sino de decisiones patrimoniales formalizadas y registradas con plena trazabilidad. En este sentido, reivindica el valor del Índice Único Notarial como una herramienta de datos granulares —nacionalidad, residencia, edad, tipo de operación— que puede orientar con precisión las políticas públicas.

La lectura de las series 2007-2025 evidencia dos etapas muy claras en palabras de Lacambra: "la caída abrupta posterior a la burbuja hasta el 2013 y la recuperación sostenida hasta el 2025". Todo y la percepción generalizada que “los pisos están carísimos”, Lacambra matiza que," en términos reales, en Catalunya todavía no se ha vuelto a los niveles del 2007".  Además ha dicho "el mercado es profundamente dual: hay zonas tensadas y otros con precios y dinámicas muy diferentes. El foco, por lo tanto, se tiene que posar donde la tensión es real —especialmente en Barcelona— y entender que la movilidad residencial y la red metropolitana también forman parte de la solución".

Pero el mensaje central es contundente: "el problema estructural no es solo la demanda, sino sobre todo la oferta. España y Catalunya producen mucho menos vivienda del que necesitan, mientras la creación de hogares crece impulsada principalmente por la migración hacia los cascos urbanos". 

Con cifras de producción de viviendas el país queda "muy por debajo del ritmo de nuevos hogares, el déficit se acumula y amenaza de acontecer “una olla a presión” en pocos años si no se agilizan el urbanismo, las licencias y la disponibilidad de suelo. Hay que agilizar la burocracia que está frenando la construcción de viviendas en el país". En paralelo, alerta que "una parte demasiada pequeña de la fiscalidad vinculada a la vivienda acaba devolviendo en forma de políticas de vivienda, solo el 10% del que se recauda acaba en esta partida del presupuesto público".

Finalmente, Lacambra ha pedido rigor en el debate sobre extranjeros y jóvenes. En relación con esto ha dicho que en "Barcelona, uno de cada tres viviendas el compra un extranjero, pero la mayoría son residentes; y cuando se comparan compras y ventas de no residentes, los datos no avalan la idea de una “depredación” del mercado por parte de los extranjeros no residentes". En cambio, "donde sí hay una fractura clara es en el acceso a la vivienda de los jóvenes: del 2007 al 2025, los compradores de 18 a 30 años pasan de uno de cada cuatro a uno de cada manantial, sobre todo por el ahorro inicial que necesiten del 20% del total del coste y la carga fiscal ( ITP)". Su planteamiento final está claro: si volamos políticas útiles, hace falta menos consigna y más diagnóstico; menos relato y más datos.

Dado que en el actual debate público sobre la vivienda, a menudo el relato se construye a partir de percepciones, sensaciones o titulares descontextualizados y por eso ha hecho un llamamiento a cambiar este paradigma: antes de impulsar iniciativas legislativas, hay que analizar con rigor qué nos dicen las cifras.

Un portal útil por el diseño de políticas públicas precisas y eficaces

El objetivo en la creación de este portal por parte de los Notarios no es solo exponer una herramienta tecnológica, sino aportar inteligencia de datos para diseñar políticas públicas precisas y eficaces.

El Índice único notarial: Radiografía de un mercado cíclico

El Notariado dispone de una de las bases de datos más potentes del Estado: el Índice Único Notarial. Creada inicialmente para la prevención del blanqueo de capitales, hoy es una herramienta de alto valor estratégico que ofrece información granular sobre quien compra, donde, qué edad tiene y de donde proviene.

Si analizamos la serie histórica (2007-2025), el mercado dibuja dos grandes etapas:

• La gran caída (2007-2013): Se registró un descenso del 37% en los precios y una drástica caída del 62% en el volumen de operaciones en España.
• La recuperación (2013-2025): Se ha vivido un incremento sostenido superior al 60%.

Todo y la percepción generalizada de encarecimiento, Martínez Lacambra recuerda un dato fundamental: en Catalunya, en términos reales (descontando la inflación), todavía no se han logrado los niveles de precios del año 2007.

La Dualidad Territorial: Vivienda y Transporte como vasos comunicantes

El mercado inmobiliario catalán no es homogéneo; es profundamente dual y territorialmente desigual. Mientras que a escala global se ha recuperado la actividad de 2007 pero no los precios, la ciudad de Barcelona es la excepción, habiendo superado los valores de la burbuja.

En contraste, las provincias de Girona, Tarragona y Lleida mantienen precios significativamente inferiores. Esta fractura se hace evidente al comparar Barcelona con municipios de su área de influencia (como Terrassa, Mataró o Manresa), donde la diferencia de precios puede oscilar entre el 50% y el 70%. Esta realidad lleva a una conclusión clara: la política de vivienda es indestriable de la política de transporte público y de la planificación urbanística ágil.

El verdadero problema estructural: el déficit de oferta, se construye muy poca vivienda pública y privada

Más allá de los precios, el coro del problema es la carencia crónica de oferta. Los datos son demoledores: España ha pasado de construir 650.000 viviendas anuales durante los años de expansión a solo unos 90.000 en la actualidad. En Catalunya, el ritmo de creación de nuevos hogares supera con creces la producción de viviendas, generando un déficit acumulado de unas 14.000 viviendas anuales. Si no se actúa con urgencia, este desajuste se puede agravar críticamente en los próximos tres o cuatro años.

Para revertirlo, los Notarios proponen soluciones urgentes:

• Agilidad administrativa: Reducción drástica de los plazos para la concesión de licencias.
• Movilización de suelo: Facilitar más suelo disponible para la construcción.
• Fiscalidad finalista: Destinar una parte de los impuestos recaudados sobre la vivienda directamente a políticas de promoción residencial y transporte.

Desmontando percepciones: El papel de los extranjeros

El discurso público a menudo señala el comprador extranjero como principal tensionador del mercado. Los datos del Notariado, pero, aportan matices importantes. Es cierto que en España y Catalunya 1 de cada 5 viviendas es adquirido por extranjeros (1 de cada 3 en Barcelona ciudad), pero la inmensa mayoría de estos compradores son residentes al país.

Además, cuando se analiza la actividad de los no residentes, el número de ventas que realizan es similar o incluso superior al de compras. Por lo tanto, no existe una "depredación" del stock inmobiliario. Regular basar en esta falsa percepción podría tener efectos contraproducentes en sectores vitales como el turismo (14% del PIB).

El reto demográfico: La exclusión de los jóvenes

El mercado inmobiliario actual ha dejado de ser inclusivo para las nuevas generaciones. Las cifras reflejan un cambio de paradigma dramático: el 2007, los jóvenes de entre 18 y 30 años representaban el 25% de los compradores (1 de cada 4); hoy, apenas llegan al 10% (1 de cada 10).

El gran obstáculo para la emancipación no es la capacidad de hacer frente a la cuota hipotecaria mensual, sino la barrera de entrada: el ahorro previo necesario y el alta carga fiscal. Ante esto, hacen falta soluciones innovadoras, como estudiar el aplazamiento del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y reactivar la construcción de vivienda de protección oficial, que ha sufrido una caída histórica en todo el Estado.

El reto central es combatir la oferta insuficiente y la lentitud administrativa mediante una coordinación real entre las políticas de vivienda, urbanismo y transporte. Gracias a herramientas tecnológicas y bases de datos como las del Notariado, las administraciones tienen hoy la oportunidad —y la responsabilidad— de legislar con rigor y diseñar políticas basadas en la realidad de los datos.

Jordi Terrades: “Garantizar el acceso a la vivienda es una responsabilidad colectiva y una prioridad de Gobierno”

El secretario general de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Jordi Terrades, ha iniciado su intervención destacando la calidad del portal estadístico presentado, que ha calificado como una “gran herramienta” para entender con rigor que está pasando realmente al mercado de la vivienda. Ha recordado que "el acceso a la vivienda es hoy uno de los principales problemas que identifican los ciudadanos y ciudadanas de Catalunya, una preocupación que también comparte el conjunto de la Unión Europea, donde el debate sobre vivienda ha pasado a ocupar un lugar central en la agenda política".

Terrades ha subrayado que "garantizar el acceso a la vivienda es una responsabilidad del conjunto de la sociedad, pero especialmente de los gobiernos". Ha reconocido que "el problema afecta tanto jóvenes como personas adultas, y que no se puede negar la dificultad real de acceso. Por eso ha planteado la necesidad de actuar en dos grandes niveles: por un lado, ampliar la oferta de alquiler asequible hasta aproximar a los estándares europeos —entre el 10% y el 15% del parque residencial—, lejos del 2% actual en Catalunya y en España; y de la otra, incrementar la disponibilidad de suelo y vivienda para equilibrar el mercado de compraventa".

En este sentido, ha recordado que "el Gobierno de la Generalitat se ha fijado como objetivo la construcción de 50.000 viviendas públicas hasta el 2030 para reforzar el parque de alquiler asequible. Ha explicado que ya se están movilizando recursos, suelo público y colaboraciones institucionales para hacerlo posible, y que incluso la planificación presupuestaria de los próximos años estará alineada con este compromiso". Además, ha anunciado "que se han identificado sectores urbanísticos con capacidad para acoger hasta 200.000 viviendas —públicas y privados— y que se están contratando equipos técnicos para ayudar los ayuntamientos a acelerar la tramitación urbanística y posar suelo a disposición del mercado".

Finalmente, Terrades ha remarcado que "disponer de datos fiables es imprescindible para evitar decisiones apresuradas o basadas en percepciones. El portal estadístico presentado —ha afirmado— permitirá conocer con precisión quien compra, donde se compra, a qué precio y con qué dinámicas, facilitando así políticas más ajustadas a la realidad. Ha concluido que se trata de una herramienta estratégica para gobiernos, legisladores y sociedad, con el objetivo compartido de dar respuesta efectiva a uno de los grandes retos sociales del país: la vivienda".

José Alberto Marín reivindica el notariado como pilar estructural de la confianza económica

El decano del Colegio Notarial de Catalunya, José Alberto Marín, ha subrayado que, "ante los relatos y percepciones a menudo muy intencionados, son los datos materiales las que reflejan con precisión la realidad económica. Estos datos, procedentes de miles de decisiones patrimoniales formalizadas jurídicamente, constituyen una fotografía fiable del comportamiento económico". Según Marín, la solidez de estas estadísticas solo es posible porque "antes ha habido control de legalidad, identificación rigurosa y confianza en el documento público".

En este contexto, ha destacado la importancia Portal Estadístico del Notariado como herramienta que "permite trazabilidad, detección de patrones y cooperación con las autoridades, reforzando así la integridad del sistema financiero". Ha insistido que esta función no es accesoria, sino estructural, puesto que "contribuye directamente a la transparencia y a la seguridad del mercado. La calidad de los datos depende, en última instancia, de la seguridad jurídica preventiva que garantiza la intervención notarial".

En cuanto al mercado de la vivienda, Marín ha recordado que "el notario interviene en uno de los momentos más sensibles para las familias: la transformación del ahorro y el crédito en propiedad. La verificación de la legalidad, la transparencia y el consentimiento informado convierten cada escritura en un conflicto evitado y en una operación financiera más segura. Esta misma lógica se aplica al ámbito empresarial, donde la inversión y el crédito exigen certeza sobre identidad, representación y validez de los acuerdos".

Finalmente, el decano ha defendido que "la función notarial es preventiva y que, precisamente por eso, a menudo solo se percibe cuando carencia. En una economía cada vez más digital, ha advertido que la tecnología puede agilizar procesos, pero no puede sustituir el juicio jurídico independiente, la imparcialidad ni la responsabilidad personal del notario". Según Marín, "el notariado convierte voluntad en certeza y mercado en sistema fiable, y es un elemento imprescindible para sostener la confianza estructural que hace posible el crecimiento económico".