¿Hacienda obliga a declarar alquileres impagados? Conoce cómo se aplica la ley a pisos con "inquiokupas" y "okupas"

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado criterio sobre una cuestión que genera gran preocupación entre propietarios: los alquileres deben declararse en el IRPF aunque no se hayan cobrado. La clave está en que, a efectos fiscales, la renta existe desde el momento en que es “exigible” según contrato, no cuando el dinero entra en la cuenta.

Esta interpretación afecta especialmente a los casos de impago y a determinadas situaciones de okupación, aunque el tratamiento fiscal varía según el escenario.

Inquilinos morosos: hay que declarar aunque no se cobre, pero se puede evitar tributar en el IRPF

En los casos de inquilinos morosos con contrato en vigor —lo que se conoce como “inquiokupa”—, Hacienda considera que existe un rendimiento del capital inmobiliario porque el propietario mantiene el derecho a cobrar la renta.

Esto implica que cada mensualidad que vence debe declararse como ingreso en la Renta, aunque no se haya cobrado. Hacienda prioriza el derecho de crédito, no el cobro efectivo.

Sin embargo, la normativa introduce un matiz importante: no se puede evitar declarar estas rentas, pero sí se puede llegar a no pagar (o pagar muy poco) IRPF por ellas si se aplica correctamente el mecanismo de los llamados “saldos de dudoso cobro”.

Cómo evitar tributar por un alquiler impagado

La vía legal para reducir la carga fiscal pasa por convertir esas rentas no cobradas en gasto deducible. Para ello, es imprescindible seguir una serie de pasos:

1. Reclamar la deuda de forma fehaciente: Enviar un burofax o requerimiento notarial, o
Presentar una demanda de desahucio o reclamación de cantidad.

2. Esperar el plazo mínimo: Deben pasar más de seis meses sin cobrar desde la primera reclamación, o que el inquilino esté en concurso.

3. Declarar correctamente cada año: En el año del impago, se deben declarar todas las rentas exigibles (por ejemplo, 12.000 euros si el alquiler era de 1.000 euros al mes).

Si ya se cumplen los requisitos, se puede deducir como gasto la parte considerada de dudoso cobro (las mensualidades que superen los seis meses sin pago). En el año siguiente, se pueden seguir deduciendo el resto de impagos que vayan cumpliendo ese plazo.

Un ejemplo habitual: si un propietario deja de cobrar 12 meses (12.000 euros), puede acabar deduciendo esa cantidad como dudoso cobro repartida entre dos ejercicios fiscales, de forma que la tributación final por ese dinero puede ser prácticamente nula.

Eso sí, si en algún momento se recupera la deuda, ese dinero deberá declararse como ingreso en el año en que se cobre, ya que previamente se había deducido.

Qué no permite hacer Hacienda: Los expertos insisten en una advertencia clave: No se puede dejar de declarar los alquileres impagados mientras el contrato siga vigente. Si no se realiza una reclamación formal, Hacienda no admite tratarlos como dudoso cobro, lo que puede obligar a tributar por ingresos que nunca se han percibido.

Okupación sin contrato: no hay alquiler, pero sí posibles imputaciones

La situación cambia en los casos de okupación ilegal sin contrato o cuando este ya está extinguido. Aquí no existe una renta pactada ni exigible, por lo que no hay que declarar ingresos por alquiler.

Sin embargo, la vivienda no desaparece de la declaración. En estos casos, Hacienda suele aplicar la imputación de rentas inmobiliarias, un cálculo teórico basado en el valor catastral, como ocurre con segundas residencias vacías.

No obstante, si el propietario acredita que no tiene disponibilidad del inmueble por ocupación ilegal y ha iniciado acciones judiciales, puede evitar esa imputación. Para ello, es fundamental aportar pruebas como denuncias, demandas o informes oficiales.

Conclusión: declarar sí, pagar no siempre

El criterio del TEAC confirma que Hacienda obliga a declarar los alquileres impagados mientras exista contrato, incluso si no se han cobrado. Sin embargo, la normativa permite reducir o incluso eliminar la carga fiscal si se actúa correctamente.

La clave está en diferenciar cada caso, reclamar la deuda y documentar la situación, ya que el sistema no castiga tanto el impago como la falta de actuación por parte del propietario.