miércoles, 21 de abril de 2021

​Las ayudas a inquilinos provocan división entre el Banco de España y los promotores

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Alquiler de pisos


El problema del acceso a la vivienda es un problema real en muchos países y España no es una excepción. Una de las formas de afrontarlo es el incremento de las ayudas al alquiler dirigidas a colectivos vulnerables, en particular a los jóvenes.


Siguiendo las políticas en la materia llevadas a cabo por países como Reino Unido o Portugal, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) reivindica más ayudas. La asociación señala el problema de la tardía emancipación de la juventud como uno de los mayores desafíos de la industria inmobiliaria. De hecho, España es el sexto país por la cola de Europa, con una emancipación media situada en los 29 años.


En Reino Unido o Portugal existen bonificaciones para los propietarios que se ciñan a determinados precios y subsidios de hasta el 70% -incluso el 100%- de las los alquileres para los inquilinos de entre 18 y 35 años.


En el caso de España, se ofrecen ayudas directas de hasta un 40% del alquiler a determinados colectivos -como a los jóvenes menores de 35 años- contempladas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Con una dotación prevista de 531,71 millones de euros para estas ayudas, la APCE señala que se trata de un importe insuficiente.


En su último boletín económico sobre la 'Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España', elaborado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea, el Banco de España indica “la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes”.


El estudio sostiene que "en términos agregados, las cuantías destinadas a subsidios al alquiler de vivienda en España se sitúan hasta la fecha entre las de menor cuantía en términos de PIB entre los países de la OCDE que disponen de este tipo de políticas". Aunque matizan que "este reducido peso relativo de los subsidios al alquiler en España se explica por la mayor relevancia presupuestaria que tradicionalmente habían tenido los programas que facilitaban el acceso a la vivienda en propiedad a precios inferiores a los del mercado".



La crisis trajo consigo una parálisis en la inversión pública en materia de vivienda, mientas que "la cuantía destinada a los subsidios a la demanda es particularmente relevante en economías como Reino Unido, Francia, Finlandia, Alemania, Países Bajos, Suecia o Estados Unidos. En buena parte de estos programas, el apoyo a la demanda no solo incluye el subsidio de una parte del alquiler, sino también la financiación de otros gastos relevantes asociados al arrendamiento, como son los suministros o el aseguramiento de la vivienda".


Pero el Banco de España señala que los subsidios y de las deducciones al alquiler pueden tener un efecto negativo y trasladarse a los precios, generando un incremento de las rentas del alquiler. "En las 90 áreas metropolitanas de mayor tamaño de Estados Unidos el programa de cheques habría incrementado los alquileres, de media, en un 16% (...) A mediados de la década de los noventa, entre un 60% y dos tercios de la reducción de los subsidios del programa de housing benefit (en el Reino Unido) a los nuevos solicitantes supuso una reducción de los precios del alquiler, revelando de ese modo que buena parte del subsidio se trasladaba a los propietarios (...) En la misma línea, Laferrère y Blanc (2004) y Fack (2006) muestran como en Francia los subsidios directos al alquiler de vivienda también han tenido un efecto alcista en los precios de mercado y han supuesto, principalmente, un incremento de los ingresos de los propietarios de las viviendas arrendadas".


Para la ACPE, deberían tenerse en cuenta ayudas de las diferentes administraciones para las personas más vulnerables o para el acceso a primera vivienda para los más jóvenes. Coinciden con el Banco de España en el rechazo a cualquier intervención pública en el control de los precios. 


Hace una semana, la ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, afirmaba que sería "falso" e "ilusorio" pensar que hay una "medida milagro" para resolver los problemas en materia de vivienda, e indicaba que medidas como el control del precio de los alquileres tiene un "carácter limitado" en su ámbito y en el tiempo. Por ello, abogaba por actuar desde "distintas perspectivas", ya que el 'tope' a los precios "no va a resolver todas las cuestiones". 


En lo que más incide el Banco de España y concuerda la ACPE es la importancia de la seguridad jurídica para el impulso de la oferta privada.


En cuanto a los impuestos a viviendas vacías –que ya se está llevando a cabo en Catalunya- sostienen que por el momento la evidencia es “aún escasa y poco concluyente”. Este mecanismo regulador está cuestionado por promotoras y propietarios , mientras que el Gobierno sopesa su implementación.  El Banco de España sostiene que esta medida intervencionista es resultado del fracaso de los subsidios a los inquilinos.


"Las anteriores limitaciones de las políticas fiscales sobre la demanda de alquiler explican la aparición de propuestas impositivas dirigidas a incidir sobre la oferta de alquiler", ahondan desde el BdE, que considera que las penalizaciones a las viviendas vacías se enfrentan a distintas dificultades. "La efectividad de una mayor fiscalidad sobre las viviendas desocupadas para incrementar la oferta de alquiler de vivienda se enfrenta a retos económicos asociados, principalmente, a la heterogeneidad de los motivos que explican la existencia de viviendas vacías. En concreto, la existencia de viviendas desocupadas es un hecho común en zonas con problemas de despoblación y cuyos mercados de la vivienda no se encuentran tensionados".


"Un impuesto que penalizara este tipo de inmuebles se trasladaría, en un contexto de escasez relativa de vivienda, al precio final del alquiler, y su carga recaería en el nuevo inquilino. Finalmente, debe tenerse presente que esta tasa sería ineficaz para estimular la oferta de alquiler de vivienda si no existiese antes un nivel suficiente de seguridad jurídica o una rentabilidad neta del alquiler mínima que incentivaran al propietario por el arrendamiento de la vivienda".

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