jueves, 22 de octubre de 2020

¿Los particulares deben resolver el problema de la vivienda?

Adolfo Lucas
Profesor de Derecho civil de la Universitat Abat Oliba CEU

Uno de los principales problemas de nuestra sociedad es el acceso a la vivienda. Los alquileres y los precios de los pisos han aumentado muy por encima de los salarios, y el porcentaje de ingresos que las familias deben destinar al pago de la vivienda está superando, cada vez más, el 30 % de los ingresos netos, porcentaje que se considera el máximo recomendable.


Imagen de una vivienda en alquiler.



Este incremento de precios está expulsando a muchas personas fuera de las grandes ciudades en busca de precios más asequibles. Sin embargo, en una especie de tormenta perfecta, las grandes ciudades están restringiendo el acceso en vehículo privado. En ambos casos, las administraciones públicas no disponen de políticas de vivienda ni de medios de transporte público adecuados y parece que no disponen de una visión global del problema.


En relación a la vivienda, las administraciones públicas desprotegen al propietario (miran hacia otro lado en el tema de la ocupación de pisos), aumentan los impuestos (subida del IBI), aumentan las cargas (en Barcelona se debe destinar el 30 % de suelo a VPO en las nuevas promociones) y restringen los derechos del propietario (limitación del precio de los alquileres en Cataluña). Estas medidas hacen más costoso el acceso a la propiedad, por tanto, encarecen el precio de la vivienda y comportan el incremento de los alquileres para obtener rentabilidad.


Aparentemente, el plan de las administraciones públicas es que los propietarios particulares hagan frente al problema de la vivienda. En este sentido, el problema de la ocupación de viviendas tiene difícil explicación jurídica y solamente se puede intentar entender desde la perspectiva de que las Administraciones han hecho dejación de sus funciones y están utilizado a los particulares para evitar la conflictividad social derivada de la falta de viviendas sociales.


Sin embargo, la mejor estrategia para para facilitar el acceso a la vivienda no es perseguir a los propietarios particulares, sino tener un parque de vivienda pública adecuado. En materia de vivienda pública estamos a la cola de Europa. Según el observatorio de la Vivienda y el Suelo del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana, en España el número de viviendas titularidad de las Comunidades por cada 100 habitantes es de 0,5. En Cataluña se reduce al 0,2. En cambio, la media de la Unión Europea es de 4 viviendas y hay Estados que están muy por encima de la media: 12 viviendas en los Países Bajos o 7,5 en Francia y en Reino Unido.


Este déficit de vivienda pública debe solucionarlo la Administración, no los particulares. Y la solución no puede consistir en incrementar las cargas en las nuevas promociones o en gravar a los propietarios, sino en utilizar los presupuestos de las diferentes administraciones para construir VPO y, posteriormente, hacer un buen uso de esas viviendas.


Perseguir a los propietarios solamente puede conducir a dificultar más el acceso a la vivienda o, en el peor de los casos, a hundir el mercado inmobiliario. No obstante, prefiero no imaginar las consecuencias catastróficas de esta segunda posibilidad.


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