La CNMC impulsa una consulta histórica para desbloquear trabas legales y flexibilizar el acceso a la vivienda

España, y sobre todo Catalunya, se enfrenta a un desafío residencial sin precedentes. El aumento sostenido de precios, la escasez de oferta y la rigidez de la normativa urbanística han convertido el derecho a la vivienda en un tema de máxima preocupación social y política. Ante este escenario, la CNMC ha abierto una consulta pública que busca analizar los obstáculos que encarecen la vivienda y dificultan la transformación de inmuebles infrautilizados, con el objetivo de favorecer un mercado más competitivo y accesible para todos los ciudadanos.

La consulta: identificar barreras y abrir oportunidades

La CNMC ha subrayado que el coste del suelo puede representar hasta el 45% del precio final de la vivienda, un factor determinante en la inaccesibilidad de muchos hogares. La consulta, abierta hasta el 21 de noviembre, pretende recabar propuestas y experiencias que permitan reducir los tiempos de transformación del suelo y desbloquear procesos que hoy ralentizan la reconversión de locales y oficinas en viviendas.

Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y miembro de la Junta de COAPI (Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona), enfatiza: “España, y especialmente Catalunya, necesita revisar con urgencia la rigidez de sus normativas urbanísticas. Tenemos miles de metros cuadrados de locales y oficinas vacíos que podrían convertirse en viviendas, pero la legislación actual no facilita esa reconversión”.

Blanco insiste en que la reconversión de inmuebles infrautilizados no es solo una medida técnica, sino una solución social y económica. La lentitud de los procedimientos, sumada a la falta de coordinación entre administraciones, encarece los proyectos y limita la oferta de vivienda asequible. “Cada mes que se retrasa una recalificación o una licencia, los costes aumentan y se trasladan al comprador o al inquilino. Simplificar y agilizar los procesos no solo es una cuestión técnica, sino también social y económica”.

Transformación de locales y oficinas: una oportunidad histórica

En ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia, miles de metros cuadrados de oficinas y locales comerciales permanecen vacíos, mientras la demanda de vivienda sigue creciendo. Para expertos como Blanco, reconvertir estos espacios sería una medida inmediata y efectiva para aliviar la escasez de vivienda.

“No se trata solo de construir más, sino de aprovechar mejor lo que ya tenemos. La transformación de locales y oficinas en viviendas dignas y eficientes es una oportunidad que España no puede seguir desaprovechando”, explica la CEO de Vecinos Felices.

El objetivo de la CNMC es recoger experiencias comparadas, buenas prácticas y propuestas concretas que puedan acelerar la transformación del suelo, favoreciendo un mercado de vivienda más competitivo y accesible, capaz de responder a las necesidades reales de la población.

Condiciones mínimas de habitabilidad: calidad y seguridad como prioridad

La transformación de locales y oficinas en viviendas debe cumplir estrictos criterios de habitabilidad. En Catalunya, el Decreto 141/2012 establece que una vivienda debe tener superficie mínima, ventilación e iluminación natural, equipamiento básico, accesibilidad y buen estado de conservación para obtener la cédula de habitabilidad, requisito indispensable para alquilar, vender o contratar suministros.

“Garantizar la habitabilidad no es solo cumplir la normativa, es asegurar que las personas puedan vivir dignamente y con seguridad en sus hogares”, recuerdan técnicos y expertos del sector. No cumplir estos criterios puede implicar sanciones administrativas y problemas legales para propietarios e inquilinos.

Regulación de precios y Zonas Residenciales de Mercado Tensionado (ZRMT)

La Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda introduce limitaciones de renta en alquileres para grandes tenedores de inmuebles en Zonas Residenciales de Mercado Tensionado (ZRMT). En Catalunya, se considera gran tenedor a quien posee cinco o más inmuebles dentro de estas zonas.

Una ZRMT se declara cuando la carga de los costes de vivienda supera el 30% de los ingresos medios del hogar o cuando los precios han crecido más de tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años. La declaración de ZRMT dura tres años y puede prorrogarse si persisten las condiciones que justificaron su establecimiento.

Tributación e intervención administrativa

El Decreto-Ley 5/2025 ha modificado los tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Catalunya, aplicando tramos del 10% al 13% y un 20% para grandes tenedores, incluyendo edificios completos destinados a uso residencial.

Paralelamente, el Real Decreto-Ley 2/2025 ha regulado derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat, que permiten a la administración adquirir preferentemente inmuebles en ZRMT propiedad de grandes tenedores, garantizando que puedan destinarse a vivienda social o asequible.

Un mercado complejo que exige acción inmediata

El sector inmobiliario en España y Catalunya sigue enfrentando una escasez de oferta estructural, precios elevados y trámites burocráticos que ralentizan la transformación de espacios urbanos. La consulta de la CNMC representa una oportunidad para abrir la puerta a un mercado más justo y accesible, donde la vivienda deje de ser un lujo y recupere su carácter de derecho fundamental.

Mercedes Blanco resume la situación con contundencia: “España, y especialmente Catalunya, necesita revisar con urgencia la rigidez de sus normativas urbanísticas. Tenemos miles de metros cuadrados de locales y oficinas vacíos que podrían convertirse en viviendas, pero la legislación actual no facilita esa reconversión”.

Con esta iniciativa, la CNMC pretende no solo diagnosticar los problemas, sino también sentar las bases de una transformación estructural que permita a las familias acceder a un hogar digno y asequible, al tiempo que dinamiza un sector clave para la economía y la cohesión social.