De la escasez de pisos al ‘coliving’ masivo: la nueva burbuja que amenaza Barcelona y Sant Cugat

La crisis inmobiliaria en Catalunya se ha intensificado, convirtiéndose en un problema de acceso asequible y digno para miles de ciudadanos. Una tormenta perfecta de factores—desde un ritmo de construcción insuficiente y una burocracia paralizante hasta una nueva regulación del alquiler—ha creado un entorno propicio para que nuevas fórmulas de alojamiento, como los "colivings", crezcan de forma exponencial, generando un intenso debate social.

Las causas de la crisis: la construcción solo cubre el 20% de la demanda

La raíz del problema es un déficit estructural en la oferta de vivienda. España promueve la construcción a un ritmo extraordinariamente bajo de solo 127.000 pisos anuales, una cifra que apenas representa el 15% de la producción de hace dos décadas, cuando se autorizaban 865.000 inmuebles.

Como resultado, la vivienda que se genera en la actualidad apenas logra cubrir el 20% de la demanda real. Esta disparidad ha creado un déficit nacional de unas 600.000 viviendas, según cifras del Banco de España y el Ministerio de Transportes, una situación que se percibe con especial dureza en Catalunya y que es el motor de la escalada de precios, tanto en la compraventa como en el alquiler.

Barcelona y Sant Cugat, epicentros de una tormenta perfecta

La situación es particularmente crítica en las grandes áreas metropolitanas. Barcelona, junto a Madrid, aglutina el 85% de la oferta de colivings en España, lo que demuestra la elevada presión habitacional. En esta ciudad, los anuncios de habitaciones en colivings cuadruplican los de alquiler convencional, un síntoma claro de que los inquilinos han tenido que buscar alternativas flexibles ante la imposibilidad de encontrar un piso.

En este contexto, la preocupación se extiende a municipios adyacentes como Sant Cugat, donde el ayuntamiento se ha propuesto limitar el auge de los colivings, argumentando que estos "expulsan a los vecinos de la ciudad", un sentir que refleja la polarización del debate.

¿La Ley de Vivienda, un factor de la ecuación?

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite prorrogar de forma automática los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, buscaba proteger a los inquilinos y frenar la rotación de viviendas. Sin embargo, esta medida ha generado un conflicto con los propietarios, quienes, sintiendo coartado su derecho a rentabilizar sus propiedades, han buscado nuevas vías para eludir las restricciones. Este factor ha sido señalado como una de las causas que impulsan el crecimiento de los alquileres temporales y, en consecuencia, del coliving.

La explosión del coliving: de nicho a fenómeno de masas

El coliving ha pasado de ser un modelo incipiente a una solución de mercado en auge. En los últimos dos años, la oferta de camas en España se ha duplicado, pasando de 8.000 a 20.000, con una inversión de más de 500 millones de euros, según datos de CBRE y Cushman & Wakefield. Se prevé que España sea el tercer país de Europa con más nuevos colivings hasta 2026. Este modelo se diferencia del alquiler tradicional al ofrecer una habitación privada con servicios (internet de alta velocidad, limpieza, etc.) y áreas comunes para fomentar la interacción.

El perfil del inquilino: el profesional extranjero y la "experiencia de vida"

El auge de este modelo se explica por la llegada de un público muy específico: jóvenes profesionales, nómadas digitales y estudiantes internacionales con un poder adquisitivo más alto que la media local. El 80% de los inquilinos de colivings son, de hecho, extranjeros, que valoran la flexibilidad de los contratos de media estancia y la promesa de "comunidad" y "networking". Según la consultora Atlas Real Estate, la demanda está impulsada tanto por estos perfiles como por inversores que buscan nuevas fórmulas rentables.

El coliving no es compra, es una fórmula de inversión

Es crucial distinguir que el coliving es, por su propia naturaleza, un modelo de alquiler. La compra de propiedades destinadas a coliving la realizan principalmente fondos de inversión y promotores que ven en esta fórmula una vía muy rentable para optimizar el espacio y obtener un mayor rendimiento que el alquiler convencional. El atractivo reside en que, al no regirse por la LAU, ofrece más flexibilidad al inversor y permite sortear las regulaciones del alquiler de larga duración.

Un fenómeno que se extiende por toda España

Aunque Barcelona y Madrid acaparan la mayor parte de la oferta, el coliving se está expandiendo a otras ciudades españolas, lo que demuestra que la crisis de la vivienda y la búsqueda de soluciones alternativas son un problema de ámbito nacional. A pesar de los intentos del Gobierno por fomentar la construcción industrializada a través del PERTE de la vivienda, las soluciones no llegarán de la noche a la noche, mientras la demanda de vivienda sigue creciendo, impulsada por la inmigración y los cambios demográficos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

¿Solución o parte del problema?

El debate está servido. Mientras los defensores del coliving lo presentan como una respuesta innovadora y flexible a los nuevos estilos de vida, sus detractores, como el Sindicat de Llogateres, lo denuncian como una estrategia de gentrificación y especulación que agrava la falta de vivienda. El caso de la SOCIMI Vandor en Barcelona, que ha comprado fincas para transformarlas en colivings, es un ejemplo claro de cómo este modelo puede contribuir a la expulsión de vecinos. El futuro de la vivienda en Catalunya y el resto de España dependerá de si las administraciones logran regular este nuevo mercado sin frenar la inversión, para que la solución a la vivienda no se convierta en la causa de nuevos problemas.