Escasez de pisos y alquileres disparados: así será el mercado inmobiliario en 2026

El mercado inmobiliario español continúa siendo un tema central en la economía y en la vida cotidiana de millones de familias. Tras años de subidas constantes, ajustes puntuales y una inflación persistente, la pregunta sobre si comprar ahora o esperar sigue abierta. Según los últimos estudios de BBVA Research, REBS en colaboración con la Universidad de Málaga, Tinsa, Caixabank Research y portales como Idealista y Fotocasa, 2026 y 2027 se presentan como años de crecimiento moderado, estabilidad relativa y diferencias notables según la ubicación y el tipo de vivienda.

Oferta insuficiente y barreras estructurales

Uno de los problemas más acuciantes del sector es la escasez de vivienda nueva. España construye alrededor de 80.000 viviendas al año, mientras la demanda anual supera las 120.000 unidades (BBVA Research, 2025). Este déficit estructural genera presión constante sobre los precios y limita la accesibilidad, sobre todo en las zonas urbanas de alta demanda.

Los factores que contribuyen a esta escasez incluyen:

Falta de suelo finalista: La dificultad para disponer de terrenos urbanizables retrasa proyectos y aumenta los costes.

Procesos burocráticos prolongados: Licencias, trámites administrativos y regulaciones complejas incrementan los tiempos de ejecución de las obras.

Escasez de mano de obra cualificada: Profesionales en oficios esenciales, como albañilería, fontanería o electricidad, son limitados, lo que encarece la construcción y afecta la productividad.

"El resultado son activos que se financian principalmente con recursos propios, pero que tardan mucho tiempo en rentabilizarse", señalan los economistas de BBVA Research, destacando el impacto sobre las pymes del sector.

Previsiones de ventas y precios 2025-2026

Según BBVA Research, las ventas de vivienda crecerán un 1,8% en 2025 y se estancarán en -0,3% en 2026. La construcción de vivienda nueva aumentará un 10% y un 12% respectivamente, insuficiente para cubrir la demanda acumulada de 625.000 hogares entre 2021 y 2025.

En cuanto a los precios, BBVA estima incrementos del 10% en 2025 y del 7% en 2026. REBS aporta cifras detalladas para 2026: la vivienda de obra nueva subirá un 6,1%, alcanzando un precio medio de 305.000 euros, mientras que la vivienda de segunda mano aumentará un 5,5%, situándose en 204.327 euros.

"La subida de precios continuará evidenciando el desequilibrio entre oferta y demanda", destacan los economistas de BBVA.

Los portales inmobiliarios y consultoras coinciden: el ciclo de subidas agresivas ha terminado, pero no se prevé caída significativa de los precios, generando un mercado más racional donde la ubicación, eficiencia energética y financiación flexible serán determinantes para la decisión de compra.

Hipotecas y acceso al crédito

El acceso al crédito sigue siendo un factor clave para la compra de vivienda. Según REBS, el importe medio de las hipotecas pasará de 145.687 euros en 2024 a 224.000 euros en 2026, lo que supone un aumento del 35% en 2025 y del 13,7% en 2026. Esta subida refleja el encarecimiento de los inmuebles y los tipos de interés elevados.

"Estos incrementos reflejan el impacto de las políticas monetarias y suponen un desafío especialmente para los compradores jóvenes", explican los expertos de REBS. La previsión es que la estabilización de tipos en 2025 permita un repunte moderado de la capacidad de endeudamiento, especialmente para quienes buscan vivienda de segunda mano o proyectos con mayor eficiencia energética.

Mercado de alquiler y presión sobre la demanda

El mercado de arrendamiento sigue tensionado. Desde 2019, los alquileres han subido un 34% (BBVA Research) y para 2026 se espera un incremento adicional del 3% al 5% en zonas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla.

La “tormenta perfecta” se producirá con la renovación masiva de contratos firmados en 2021, coincidiendo con el regreso de jóvenes profesionales a las grandes ciudades. La conversión de viviendas al alquiler vacacional también reduce la oferta a largo plazo, generando presión adicional sobre los precios.

Diferencias regionales en los precios

El mercado español muestra una gran heterogeneidad según la ubicación:

Grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia): Se proyectan incrementos moderados de 2,5% a 4%, impulsados por la demanda laboral, la inversión internacional y la escasez de nueva oferta (Tinsa, BBVA Research, REBS).

Costa Mediterránea y Canarias: Precios estables o con repuntes ligeros, sostenidos por compradores extranjeros y la vivienda vacacional.

Zonas rurales e interiores: Podrían registrar ligeras caídas de -1% a -3% debido a menor demanda y baja conectividad laboral.

Mercado secundario: La vivienda de segunda mano sigue siendo la más accesible, especialmente en provincias interiores y ciudades medianas, representando el 80% de las transacciones (REBS).

Factores que impulsan la evolución del mercado

La evolución del mercado inmobiliario español está determinada por varios factores interrelacionados que condicionan tanto los precios como la dinámica de la demanda:

La subida del Euríbor entre 2023 y 2024 frenó la compra de viviendas, limitando la capacidad de endeudamiento de los compradores, aunque se prevé que a partir de 2025 un descenso progresivo de los tipos de interés permita un repunte moderado de la demanda hipotecaria. 

Al mismo tiempo, la oferta limitada de vivienda nueva y de suelo urbanizable sigue manteniendo los precios en niveles elevados, lo que refleja la escasez estructural que afecta a muchas áreas del país. 

La demanda internacional, compuesta por compradores británicos, alemanes, franceses, nórdicos y estadounidenses, ejerce una presión adicional sobre los mercados costeros e insulares, manteniendo altos niveles de ocupación y precios en zonas estratégicas. 

La inflación, que ha superado el incremento salarial moderado de los hogares, reduce la capacidad adquisitiva y fuerza a muchos compradores a optar por hipotecas más largas o por inmuebles de menor tamaño. 

Además, los altos precios del alquiler influyen directamente en la presión sobre la vivienda en venta, ya que muchos inquilinos deciden convertirse en propietarios ante la dificultad de encontrar arrendamientos asequibles, consolidando la tendencia alcista del mercado.

Perspectivas para propietarios e inversores

El año 2026 se perfila como un periodo de estabilidad y moderado crecimiento de los precios, lo que lo convierte en un momento oportuno para que los propietarios puedan vender sus inmuebles de forma segura y con rentabilidad razonable. Mantener el valor de una vivienda dependerá de varios factores, entre los que destacan la ubicación, la eficiencia energética, especialmente aquellas con calificación A o B, el acceso a transporte y servicios, así como la presencia de una demanda internacional activa y consolidada. Sin embargo, no todas las propiedades se verán beneficiadas de igual manera. Aquellas situadas en zonas con exceso de oferta o con baja conectividad laboral podrían experimentar estancamiento en los precios o incluso ligeras caídas, por lo que será recomendable evaluar con atención el contexto antes de formalizar la venta. Para los inversores, los mercados más atractivos seguirán siendo Madrid, Barcelona, la Costa Mediterránea y las Islas Baleares, aunque deberán tener en cuenta los mayores costes de financiación y los tipos de interés elevados a la hora de calcular la rentabilidad potencial de sus operaciones.

Previsión a medio plazo: 2027

Las proyecciones a medio plazo, para el año 2027, indican que los precios podrían experimentar incrementos anuales de entre un 3% y un 5%, siempre y cuando la economía mantenga un crecimiento sólido y el empleo se sostenga. Entre los factores que continuarán impulsando el mercado destacan la reducción progresiva de los tipos de interés, que abaratará el coste de las hipotecas, la demanda sostenida de compradores extranjeros en regiones turísticas y la escasez estructural de vivienda nueva, que seguirá presionando al alza los precios. 

No obstante, los analistas advierten que si la economía entra en una fase de desaceleración o los salarios no acompañan el incremento del coste de vida, podrían producirse periodos de estabilización o ligeras correcciones en los precios. En palabras de los expertos de BBVA Research, "aunque el aumento de recursos del Plan de Vivienda 2026-2030 es positivo, la falta de coordinación entre administraciones puede dificultar el cumplimiento de los objetivos fijados", lo que subraya la necesidad de una acción coordinada para garantizar un desarrollo equilibrado y sostenible del sector inmobiliario.